Cesión de uso de azotea

Última actualización el: 23 noviembre, 2020

La cesión de uso de azotea para edificar o ampliar una vivienda es un acto que involucra a propietarios de viviendas individuales o de las viviendas ubicadas en un edificio, para conceder de común acuerdo a otro individuo el derecho de construir una nueva vivienda, en la azotea de la edificación, con pago o sin pago.

La cesión de uso de una azotea es permitida, siempre que no existan restricciones técnicas, regulaciones urbanas y territoriales para la construcción de viviendas, previa aprobación de la Dirección Provincial de Planificación Física DPPF.

La cesión de la azotea, a los efectos de la fabricación de una casa, podrá hacerse de su área total o solo de parte de esta.

Las viviendas resultantes de una ampliación de otra principal, y las construidas en azoteas de viviendas de propiedad personal, que cuenten con la autorización del propietario serán legalizadas a favor de la persona que la construyó.


Trámite 1

Dictamen Técnico Estructural

En todos aquellos casos que la cesión del uso de la azotea responda al interés o necesidad de un tercero en construir una nueva vivienda o ampliar una existente, se deberá solicitar un Dictamen Técnico Estructural para cesión de uso de azotea, en el que se exprese que el inmueble resiste la nueva construcción; además de un croquis que refleje el área a ceder, al Arquitecto de la Comunidad que corresponda, según la zona donde está enclavado el inmueble.

En este proceso es necesario que se definan los accesos, así como el abasto de agua y la evacuación de los residuales.


Requisitos

Presentar título de la vivienda si se trata de una única vivienda. (original y copia)


Costos

$140.00 pesos MN en efectivo, según tarifa vigente.


Dónde presentar el trámite

Presencial en: Oficinas del Arquitecto de la Comunidad.


Trámite 2

Solicitud de Autorización de Obra

Los interesados en ceder el uso de la azotea para la construcción de viviendas, presentan un escrito de solicitud a la Dirección Municipal de Planificación Física correspondiente.


Requisitos

1- Presentar solicitud por escrito que incluya los siguientes datos:

  • Nombre y apellidos de las partes;
  • Definición del acto mediante el cual pretende transmitir el uso de la azotea;
  • Dirección donde está ubicada la vivienda; y
  • Especificar si se cede todo o una parte. Si es una parte, definir el área que se va a ceder.

Al escrito de solicitud se acompañan los siguientes documentos:

2- Dictamen Técnico emitido por el Arquitecto de la Comunidadque exprese que el inmueble resiste la nueva construcción.

3- Croquis que refleje el área que se ha cedido, emitido por el Arquitecto de la Comunidad.

4- Título acreditativo de la propiedad de la vivienda.

5- Sello de timbre por valor de $5.00 pesos.

En el caso de edificios multifamiliares, deberá contar con la anuencia escrita de todos los titulares residentes en los mismos y, además, cumplir con las regulaciones establecidas en la Resolución No. 4 de 1991 del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda (INV).


Costos

  • $5.00 MN en sellos del timbre como impuesto que grava el trámite. Los sellos del timbre se pueden adquirir en las Oficinas de Correos de Cuba o en los Bancos Nacionales de Cuba.

Las personas jurídicas cubanas y extranjeras que operan en pesos convertibles CUC y las personas naturales extranjeras y cubanas no residentes en el territorio nacional efectúan el pago de este impuesto a través de la compra en sellos del timbre en pesos convertibles CUC.


Dónde presentar el trámite

Presencial en: Dirección Municipal de Planificación Física


Horarios de atención

  • Lunes a viernes: de 8.00 am a 5.00 pm
  • Sábado y domingo: cerrados

Tiempos de resolución

Hasta 60 días hábiles, a partir del día en que se concurre ante la Dirección Municipal de Planificación Física.

Los expedientes de cesiones de la propiedad de azoteas son recepcionados por la Dirección Municipal de Planificación Física DMPF, que tras procesarlos los eleva, dentro del término de treinta (30) días hábiles de radicado, a la Dirección Provincial de Planificación Física DPPF que debe darles solución en un término de treinta (30) días hábiles, a partir de recibirlos.


Trámite 3

Concesión de cesión de azotea ante Notario

Acto jurídico mediante el cual, los propietarios de viviendas individuales, los de viviendas ubicadas en edificios de varias plantas, en los que cada planta constituya una vivienda, y los propietarios de las viviendas que integren un edificio de apartamentos, pueden conceder de común acuerdo al o los propietarios de las viviendas del nivel superior, el derecho de ampliar sus viviendas, o a un tercero el de construir una nueva en la azotea de la edificación, a título gratuito u oneroso, total o parcialmente.


Requisitos

  • Concurrir ambas partes: cedente y cesionario (s) con sus respectivos carnés de identidad.
  • Título de propiedad del inmueble del que se pretenda ceder la azotea.
  • Resolución autorizante emitida por la Dirección Provincial de Planificación Física, y memoria descriptiva de la vivienda que se prevé edificar en la azotea.

Costos

  • $45.00 MN en efectivo, pago según tarifa notarial vigente, y
  • $5.00 MN en sellos del timbre como impuesto que grava los documentos públicos notariales. Los sellos del timbre se pueden adquirir en las Oficinas de Correos de Cuba o en los Bancos Nacionales de Cuba.

Las personas jurídicas cubanas y extranjeras que operan en pesos convertibles CUC y las personas naturales extranjeras y cubanas no residentes en el territorio nacional efectúan el pago de este impuesto a través de la compra en sellos del timbre en pesos convertibles CUC.


Dónde presentar el trámite

Presencial en: Unidades Notariales de Cuba


Horarios de atención

  • Lunes y miércoles: de 8:00 am a 7:00 pm
  • Martes, jueves y viernes: de 8:00 am a 4:30 pm
  • Sábados: de 8:00 am a 12:00 pm
  • Domingos: cerrados

Tiempos de resolución

Hasta 7 días, a partir del día en que se concurre ante Notario.


Más información

Preguntas frecuentes

1.- ¿Es obligatorio obtener autorización de la Dirección Provincial de Planificación Física para construir o ampliar una vivienda en una azotea?

Sí, los interesados en ceder el uso de la azotea para la construcción de viviendas, deben presentar un escrito de solicitud a la Dirección Municipal de Planificación Física correspondiente, encargados de verificar que la azotea objeto del trámite está disponible para construir y certifica que no existen regulaciones territoriales y urbanas que impidan la construcción de la vivienda en la azotea.

La Dirección Municipal de Planificación Física una vez conformado el expediente lo remite a la Dirección Provincial de Planificación Física, que comprueba los particulares que estime. De todas las diligencias que se practiquen se deja constancia en el expediente, resuelve y notifica mediante Resolución lo que corresponda.

2.- ¿Que entidad es la encargada de emitir el Dictamen Técnico de un inmueble en Cuba?

La Dirección Municipal de Planificación Física emite dictámenes técnicos según corresponda para descripción, tasación, medidas y linderos, a partir del Dictamen Técnico previo del levantamiento y tasación del inmueble, elaborado por el Arquitecto de la Comunidad, el cual incluye la descripción y tasación reconocida en el título, descripción y tasación de las acciones realizadas, descripción actual y estado técnico-constructivo, según proceda.

El Dictamen Técnico Estructural a presentar será solicitado al Arquitecto de la Comunidad con antelación a la solicitud del proyecto pues de éste depende la factibilidad del proyecto.

3.- ¿Al ceder el uso de azotea que derechos se pierden como propietario?

A los efectos de fabricación o ampliación de una casa en una azotea, podrá hacerse ya sea de su área total o solo de parte de esta, por tanto los derechos que se pierden son exclusivamente sobre la parte cedida

En aquellos casos que la cesión de la azotea haya sido en un edificio multifamiliar, dicha área como es considerada un elemento común de los propietarios de las viviendas de la edificación, al transmitirse el derecho a fabricar en esta, el que construya estará obligado, salvo pacto contrario, a hacer una escalera hasta la nueva azotea o cubierta llana de la vivienda que fabrique. En tal caso dicha azotea será considerada como elemento común y de condominio de los propietarios de todas las viviendas de la edificación.

A quien se le ha concedido el derecho a construir en la azotea también tendrá derecho a construir una escalera -en caso de no existir con anterioridad- ocupando parte del terreno de la edificación del nivel inferior o parte de dicha edificación, según se pacte en la escritura pública de cesión de ese derecho; al tránsito hacia la escalera a través de jardines o portales, y a entroncar los servicios de acueducto y alcantarillado de la nueva casa con la del nivel inferior, asegurando la medición independiente del consumo cuando proceda.

4.- Si a quien se le cedió la azotea decide no construir ¿podrá transferirlo a un tercero?

No, los propietarios o titulares del inmueble ceden el uso a personas determinadas, por tanto, si a quien se le cedió el uso de la azotea decide no edificar, este derecho de uso se restituye a los propietarios, no pudiendo el cesionario cederlo a un tercero.


Fundamento Legal

  • Ley No. 65 Ley General de ViviendaDeroga la: Ley 48 de 1984 de Asamblea Nacional del Poder Popular. En la que se anota y concuerdan los Decretos de Ley que la modifican: Decreto Ley 353 de 2018 de Consejo de Estado, Decreto Ley 342 de 2016 de Consejo de Estado, Decreto Ley 322 de 2014 de Consejo de Estado, Decreto Ley 275 de 2010 de Consejo de Estado, Decreto Ley 288 de 2011 de Consejo de Estado. (Gaceta Oficial No. 23 Ordinaria de 24 de julio de 2017).
  • Resolución No. 54/2014 de Instituto de Planificación Física. Aprueba el procedimiento para cumplir las funciones que se traspasan a las direcciones municipales y provinciales de planificación física. (Gaceta Oficial No. 40 Extraordinaria de 5 de septiembre de 2014).
  • Ley No. 59 del Código Civil
  • Ley No. 50 “De las Notarías Estatales”, vigente desde el primero de junio de 1985 (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Ordinaria No. 3 de primero de marzo de 1985, págs. 49-53).
  • Reglamento de la Ley contenido en la Resolución No. 70/1992 de 9 de junio, del Ministro de Justicia (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Extraordinaria No. 4 de nueve de junio de 1992, págs. 9-18).
  • Resoluciones No. 130/1998 y 201/1999, ambas del Ministro de Justicia que establecen las tarifas de los servicios notariales.
  • Resolución No. 19/2002, del Ministro de Justicia, reguladora de los términos para la prestación de los servicios notariales.
  • Código de Ética del Notariado Cubano, de 28 de noviembre del 2000.
  • Normas complementarias: Dictámenes e indicaciones metodológicas de la Dirección de Notarías del Ministerio de Justicia.
  • Resolución 618/2003. Reglamento Complementario al Decreto-Ley 233 que modifica artículos de la Ley General de Vivienda.
  • Resolución No. 137/2019 de 7 de agosto de 2019. Actualiza los términos para la prestación del servicio notarial, los que se reducen en la mayoría de los procesos. (Gaceta Oficial No. 19 Extraordinaria de 15 de agosto de 2019)

Referencia

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2 Comentarios

  1. Yaima

    Me gustaría saber cómo se que mi azotea es mía y puedo crear una terraza no de mampostería ,ya que vivo en una edificación que existes 5 vivienda ,pero cada una tiene entradas dependiente y no hay conexión de nada entre ninguna son 2 viviendas abajo y 3 arriba ,que ley me ampara o qué debo hacer???

    1. cubatramite

      Hola Yaima

      En la Ley General de la Vivienda, Ley No.65 de 1988 y en la Resolución No. 4, de 14 de enero de 1991, del Instituto Nacional de la Vivienda, se establecen el Reglamento de los Edificios Multifamiliares.

      En el artículo 6 de la Ley General de Vivienda queda definido que los edificios multifamiliares son: “toda edificación de varios pisos en que existan viviendas independientes que ocupan cada una de ellas todo o parte de un piso, o las que contando con un solo piso con varias viviendas, éstas tengan elementos comunes de servicio”.

      A su vez en el artículo 87 de la propia Ley se señala que: “El propietario de una vivienda ubicada en un edificio multifamiliar tendrá derecho exclusivo a su vivienda y a una participación igual a la de los demás propietarios en los elementos comunes del inmueble”.

      Y en el artículo 10 del Reglamento General de los Edificios Multifamiliares (Resolución 4/1991), quedan determinados cuales son los elementos comunes de carácter general en un edificio multifamiliar:
      a. El terreno en que se asienta el edificio;
      b. Los cimientos, columnas, pilares, vigas, viguetas, losas, bóvedas, muros de carga, escaleras, pretiles, aleros, la tablazón del techo, la cubierta de la edificación, las paredes de todas las fachadas excepto la carpintería de todo tipo, los elementos de la impermeabilización de las cubiertas;
      c. Las galerías, vestíbulos, vías de entrada y salida o de comunicación, pasillos de circulación;
      d. Los sótanos, azoteas, patios, cercas, huecos de patio, jardines, garajes;
      e. Los locales destinados al alojamiento del encargado;
      f. Los locales e instalaciones de servicios centrales de electricidad, gas, cisternas, tanques, bombas de agua, almacenamiento de filtros y demás similares;
      g. Los elementos de las instalaciones eléctricas, hidráulicas, pluviales y sanitarias ubicadas en áreas comunes y los que van desde el metro contador acometida hasta el sistema interior de las viviendas;
      h. Los ascensores, incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos e instalaciones existentes para beneficio común;
      i. Todo lo demás que sea racionalmente de uso común de la edificación y necesario para su existencia, conservación y seguridad.

      Sin embargo, aunque la azotea de un edificio multifamiliar se considera un elemento común de carácter general, existen excepciones que la pueden convertir en un elemento común con carácter limitado si las mismas pertenecen a “edificios construidos por bloques, conectados entre sí, que están independientes unas de otras” “…siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares de las viviendas del edificio”, tal como se señala en el segundo párrafo del artículo 12 del Reglamento General de los Edificios Multifamiliares

      Por todo lo que se describe con anterioridad y ser de tu interés el hacer uso de la azotea o parte de ésta, ubicada en un edificio multifamiliar, para que la misma tenga un carácter limitado deberás lograr la anuencia por escrito de todos los vecinos titulares de las viviendas ubicadas en el edificio.

      Saludos

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