Notariales,  Trámites

Compraventa de Vivienda

Actualizado el: 16 septiembre, 2021

La transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante Notario, con sede en el lugar donde se encuentre enclavado el inmueble, por el precio que libremente acuerden las partes.

Para el acto de compraventa de una vivienda en Cuba, el título de propiedad debe estar actualizado e inscrito en el Registro de Propiedad.


Paso 1

Depósito por el comprador para emisión del cheque gerencial, a favor del vendedor

El cheque de gerencia que emite la sucursal bancaria, acredita el depósito del dinero en efectivo que ingresa el comprador expedido a favor del vendedor, el cual TIENE que coincidir con la cantidad de dinero que se ha el pactado pagar por la compraventa de la vivienda.

Requisitos

  1. Concurrir el comprador al banco de su elección con el dinero en efectivo, para el pago de la base imponible constituida por el precio de venta de la vivienda que se transmite.

Costos

El correspondiente al precio acordado, siempre que resulte igual o superior al valor referencial mínimo, establecido por el Ministerio de Finanzas y Precios, en caso contrario el que esté constituido por este último.


Dónde presentar el trámite

El cheque de gerencia, se solicita en:

  • Banco Popular de Ahorro (BPA). Con presencia en la casi totalidad de los municipios del país (excepto en La Habana).
  • Banco Metropolitano S.A. (BM). Con presencia en la capital: La Habana.
  • Banco de Crédito y Comercio (BANDEC). Con presencia a nivel nacional.

Horarios de atención

De lunes a viernes en horario de atención al públicode 8:30 am a 3:30 pm.


Tiempos de resolución

De inmediato.


Paso 2

Formalización del acto de transmisión de vivienda (compraventa de vivienda) ante Notario

Requisitos

  1. Concurrir ambas partes con sus respectivos carné de identidad, ante Notario que tenga su sede en el municipio donde se encuentre enclavado el inmueble, cumplimentando con lo siguiente:
    • Si la vivienda es propiedad del matrimonio o el comprador es casado tienen que comparecer ambos cónyuges, de no comparecer alguno de ellos puede emitir su autorización, también, en escritura pública.
    • Se admite la representación voluntaria mediante un poder especial, siempre que proceda y una o ambas partes no pueden concurrir al acto.
  2. Documento oficial acreditativo de la propiedad de la vivienda, que puede ser:
    • Copia autorizada de la escritura pública notarial.
    • Título expedido por autoridad administrativa.
    • Resolución judicial con expresión de su firmeza.
  3. Certificación de inscripción del inmueble, expedida por el Registro de la Propiedad, del municipio donde se encuentre enclavado el inmueble.
  4. Documento de la Sucursal Bancaria acreditativo de la liquidación total de los adeudos por concepto de pago de transferencia de su propiedad (Modelo 02-20), si corresponde.
  5. Cheque de gerencia emitido por la sucursal bancaria, acreditativo del depósito del dinero acordado por las partes. Este dinero depositado TIENE que coincidir con el pactado para la compraventa de la vivienda. El cheque de gerencia caducará a los sesenta (60) días contados a partir de la fecha de su emisión. El cheque de gerencia se entregará al vendedor en el acto de formalización ante el notario.

Costos

Para personas naturales con residencia permanente en el territorio nacional:

  • Por la escritura: El costo es en dependencia del precio de transferencia del inmueble que acuerden las partes:
    • $320 pesos cubanos cuando el valor de la transferencia es de hasta $10,000 pesos cubanos.
    • $400 pesos cubanos cuando el valor de la transferencia es de $10,001 a $50,000 pesos cubanos.
    • $600 pesos cubanos cuando el valor de la transferencia es de $50,001 a $100,000 pesos cubanos.
    • $1000 pesos cubanos cuando el valor de la transferencia es de $100,001 a $150,000 pesos cubanos.
    • $1250 pesos cubanos cuando el valor de la transferencia es de $150,001 a $300,000 pesos cubanos.
    • y así sucesivamente, con cifras progresivas.
  • $5.00 pesos cubanos en sellos del timbre como impuesto que grava los documentos públicos notariales. 

Dónde presentar el trámite

Presencial en: Unidades Notariales de Cuba


Horarios de atención

  • Lunes, y miércoles: de 8.00 am a 7.00 pm
  • Martes, jueves y viernes: de 8.00 am a 4.30 pm
  • Sábados: de 8.00 am a 12.00 pm
  • Domingos: cerrados

Tiempos de resolución

Hasta 7 días, a partir del día en que se concurre ante Notario.


Más información

Preguntas frecuentes

1.- ¿Cuáles requisitos debe cumplimentar el vendedor de una vivienda para formalizar el acto de compraventa ante Notario?

Al vendedor se le exige el cumplimiento previo de los siguientes requisitos:

  • Haber liquidado los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad del inmueble, acreditado mediante documento correspondiente de la sucursal bancaria.
  • Acreditar la inscripción del inmueble objeto de la venta, en el Registro de la Propiedad.
  • Los notarios, en la escritura pública, dejarán constancia sobre la responsabilidad que asume el donante o vendedor, con el alcance de sus actos respecto a los convivientes.

2.- ¿Puede un comprador de una vivienda poseer otra vivienda en propiedad de residencia permanente?

No. Y en el acto de formalización del Contrato de Compraventa, el comprador declarará bajo juramento, que no tiene en propiedad otra vivienda de residencia permanente.

Sin embargo, «Será legítimo tener, además de la de ocupación permanente, la propiedad de otra vivienda ubicada en zona destinada al descanso o veraneo. Fuera de esa posibilidad, […] y la que regule el Instituto Nacional de la Vivienda en los casos de viviendas vinculadas, ninguna persona tendrá derecho a poseer más de una vivienda«, según el artículo No.1 del Capítulo 1 de la Ley No. 65 Ley General de la Vivienda.

3.- ¿Qué es el cheque de gerencia que emite la sucursal bancaria?

El cheque de gerencia que emite la sucursal bancaria, acredita el depósito del dinero en efectivo que ingresa el comprador expedido a favor del vendedor, por el valor acordado para la compra del inmueble.

Este cheque de gerencia debe ser entregado al notario público, en el acto de formalización para la escritura notarial del contrato de compraventa, quien a su vez hará entrega del mismo al vendedor (el beneficiario del cheque de gerencia), una vez que se ha firmado por ambas partes el contrato de compraventa.

Concluido el acto de formalización de compraventa, el vendedor del inmueble (beneficiario del cheque de gerencia) podrá cobrar en efectivo o depositar en una cuenta bancaria en Cuba, el dinero correspondiente por la venta del inmueble; antes de los sesenta (60) días contados a partir de la fecha de su emisión.

4.- ¿Cómo se debe acreditar el dinero para la compraventa de una vivienda?

El dinero para la compraventa de una vivienda debe ser acreditado por el comprador, con el documento bancario correspondiente, en el que conste la existencia del dinero en una sucursal bancaria; a los efectos del pago total del precio acordado.

Para la emisión del cheque de gerencia, el vendedor deberá firmar una declaración jurada que garantice que los fondos que se están aportando son de origen totalmente lícitos, exonerando al Banco que presta el servicio de toda responsabilidad, incluso frente a terceros si la declaración fuese falsa.

5.- Para los actos de compraventa de vivienda, ¿cuál es la base imponible a los efectos de tributos?

Para los actos de compraventa de vivienda, se precisa que el vendedor realice el pago de los Impuestos sobre los Ingresos Personales y el comprador el pago de Impuestos sobre la Transmisión de Bienes y Herencia, por valor del 4%, según lo acreditado en el cheque gerencial.

El impuesto que será calculado en base a lo acreditado en el cheque gerencial, debe estar en concordancia con el precio de transferencia de la vivienda siempre que resulte igual o superior al valor referencial mínimo establecido por el Ministro de Finanzas y Precios; en caso contrario estará constituido por este último, tal como ha sido declarado en el acto.

6.- ¿Dónde puedo encontrar más información sobre el valor referencial mínimo para el acto de compraventa de una vivienda?

A los efectos tributarios, para la liquidación y pago de los impuestos sobre los Ingresos Personales y sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, los interesados podrán ser revisar la Resolución 112 de 2017 de Ministerio de Finanzas y Precios.

7.- ¿Cuáles podrían ser las causas de revocación de la compraventa de una vivienda?

Se considera causal de nulidad del acto de compraventa de una vivienda, además de todas las establecidas en el Código Civil, al dejar desprotegido a alguno de los convivientes a que se refiere el artículo 65 de la Ley No. 65 Ley General de Vivienda) el cual establece que la facultad concedida a los propietarios de viviendas para tomar decisiones respecto a la misma no podrá ejercerse contra:

  • Ascendientes y descendientes del propietario.
  • Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia.
  • Madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
  • Ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
  • Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

8.- ¿El titular de una vivienda en Cuba puede venderla antes de su salida definitiva del país?

Sí. La persona natural titular de una vivienda en Cuba, puede transmitir la propiedad de su vivienda mediante el acto de compraventa, permuta o donación.

9.- En estos momentos de enfrentamiento de la pandemia, ¿es posible realizar una compraventa de vivienda?

Desde el viernes 11 de junio de 2021, como parte del plan de acciones (que más abajo se describen), para reforzar el enfrentamiento a la pandemia ante el aumento de los contagios de COVID-19 en La Habana, se suspenden los trámites notariales no esenciales como las compras y ventas de viviendas.

«Los servicios jurídicos se limitan a defunciones, nacimientos y otros trámites excepcionales. Por esta medida, cerraron 15 registros de la propiedad, 31 unidades notariales (se queda un notario por municipio para atender situaciones de alta sensibilidad) y 13 palacios de matrimonios. Los casos excepcionales se atienden a nivel provincial».

«En el caso de la vivienda se proponen cerrar temporalmente 17 oficinas de trámites y 15 oficinas de atención a la población y se mantienen las oficinas de inversiones de la vivienda, albergues y otras urgencias».

«En cuanto a los servicios de los bancos se informó que laborarán de 8:30 a.m. a 6:00 p.m. y una sucursal por municipio, hasta las 6:00 p.m».


Fundamento Legal

  • Ley No. 65 Ley General de ViviendaDeroga la: Ley 48 de 1984 de Asamblea Nacional del Poder Popular. En la que se anota y concuerdan los Decretos de Ley que la modifican: Decreto Ley 353 de 2018 de Consejo de Estado, Decreto Ley 342 de 2016 de Consejo de Estado, Decreto Ley 322 de 2014 de Consejo de Estado, Decreto Ley 275 de 2010 de Consejo de Estado, Decreto Ley 288 de 2011 de Consejo de Estado. (Gaceta Oficial No. 23 Ordinaria de 24 de julio de 2017).
  • Ley No. 59 del Código Civil
  • Decreto de Ley No. 343 Modificativo de la Ley No. 113 “Del Sistema Tributario”(Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 11 de abril de 2017).
  • Ley No. 80 “De las Notarías Estatales”, vigente desde el primero de junio de 1985 (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Ordinaria No. 3 de primero de marzo de 1985).
  • Reglamento de la Ley contenido en la Resolución No. 70/1992 de 9 de junio, del Ministro de Justicia (Gaceta Oficial de la República de Cuba. Edición Extraordinaria No. 4 de nueve de junio de 1992).
  • Resoluciones No. 130/1998 y 201/1999, ambas del Ministro de Justicia que establecen las tarifas de los servicios notariales.
  • Resolución No. 19/2002, del Ministro de Justicia, reguladora de los términos para la prestación de los servicios notariales.
  • Código de Ética del Notariado Cubano, de 28 de noviembre del 2000.
  • Normas complementarias: Dictámenes e indicaciones metodológicas de la Dirección de Notarías del Ministerio de Justicia.
  • Decreto Ley 343 de 2016 de Consejo de Estado. Dicta Decreto-Ley «Modificativo de la Ley No. 113, de 23 de julio de 2012″Del Sistema Tributario». Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 2017.
  • Resolución 112 de 2017 de Ministerio de Finanzas y Precios. Establece el valor referencial mínimo  de las viviendas a los efectos tributarios, para la liquidación y pago de los impuestos sobre los Ingresos Personales y sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, asociados a los actos de compraventa y donación. Gaceta Oficial No. 16 Extraordinaria de 2017.
  • Resolución No. 517/2020 de Ministerio de Justicia. Aprueba las tarifas, en pesos cubanos, para la prestación de servicios notariales a personas naturales con residencia permanente en el territorio nacional, a jurídicas estatales y no estatales excepto a las sociedades mercantiles de capital totalmente extranjero y sus sucursales, y a otros sujetos debidamente autorizados a operar en el territorio nacional. (Gaceta Oficial No. 77 Extraordinaria de 18 de diciembre de 2020). Deroga la Resolución 130, de 9 de diciembre de 1998, y la Resolución 194, de 24 de octubre de 2001, ambas del Ministro de Justicia.
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45 Comentarios

    • cubatramite

      Hola Doris

      Con el proceso de unificación monetaria, los valores referenciales a los efectos tributarios, para la liquidación y pago de los impuestos sobre los Ingresos Personales y sobre la Transmisión de Bienes y Herencias, asociados a los actos de compraventa y/o donación de viviendas entre personas naturales, no han sido modificados.

      Saludos

  • grace alonso

    ¿Se puede comprar vivienda en estos momentos?. ¿Tiene que ser en notaría del municipio o en cualquiera que esté disponible?

    • cubatramite

      Hola Grace,

      Sí. Puedes comprar. Y debes presentarte en una Notaría que tenga su sede en el municipio donde se encuentre enclavada la vivienda.

      Saludos

  • Yosniel

    Hola.
    En el caso de compraventa es obligatorio realizar el depósito bancario para lo del «cheque gerencial «.
    No sé puede obviar ese trámite y pagar en efectivo al propietario.
    Gracias

    • cubatramite

      Hola Yosniel,

      No. No se puede. Es un requisito obligatorio como primer paso antes de formalizar la compraventa ante notario público, gestionar en una sucursal bancaria el cheque de gerencia acreditativo del depósito del dinero acordado por las partes.

      Saludos

  • Ceida Angela Foronda Perez

    Hola se puede proceder a habitar la nueva vivienda que se comprará mientras se realicen los trámites dada esta situación epidemiológica sin que constituya una ilegalidad?

    • cubatramite

      Hola Ceida Angela,

      No es recomendable, además estarías incurriendo en una ilegalidad, al ocupar la vivienda objeto de un trámite de compraventa, antes de que concluir el mismo.

      También deberás considerar los riesgos, porque que no tendrás ninguna protección legal en caso de que quien venda cambie posteriormente su decisión de vender la vivienda.

      Saludos

  • Flavia

    Hola. Como se realiza el poder especial en caso d un vendedor, ciudadano cubano, q se encuentre fuera del pais y por motivo de la pandemia no ha podido regresar. Es necesario q se realice a traves de la embajada o vale con un notario igual?

    • cubatramite

      Hola Flavia,

      Los ciudadanos cubanos o extranjeros que deseen ejercer un derecho en Cuba y no pueden estar presentes físicamente deben tramitar un poder especial o general en los consulados de Cuba en el Exterior.

      Saludos

    • Kenia Barroso Cardero

      Mi mamá falleció hace 5 meses era copropiretaria .el propietario es el padrastro de mi hermano quien está en esa dirección y libreta hace 25 años.puede el propietario vender la casa y dejarlo en el aire sin cambio de dirección ,lo que le afectaría ya que quedaría ilegal en el país.

    • cubatramite

      Hola Kenia,

      Al ser tu mamá y padrastro copropietarios, ambos eran propietarios con igualdad de derechos. Tu hermano, no ocupa la vivienda ilegalmente, por ser descendiente de uno de los propietarios (su mamá), a quien a su vez puede heredar, luego su fallecimiento. Y por tanto como opciones: podrían convivir, permutar la vivienda por dos, efectuar un desglose de la vivienda, o recibir el valor del inmueble que le corresponda.

      Pero el padrastro de tu hermano no puede establecer un cese de convivencia, ni vender la casa y dejar a tu hermano sin la parte que le corresponda.

      Te recomendamos asesorarte con un abogado de la Organización Nacional de Bufetes Colectivos. para que te orientes cuales son todas las opciones, y de ser necesario le represente.

      Saludos

  • Yamara Richard Veranes

    En la compra venta d una vivienda le corresponde tarjeta d viveres a la persona q compra, pero por què el contrato de gas licuado no, por favor pueden aclarar esta duda?

    • cubatramite

      Hola Yamara,

      Al comprar una vivienda en la que su titular posea un contrato de venta de gas licuado el podrá llevarse el mismo para su nuevo domicilio, mediante un traslado.

      Por lo que, en caso de haber existido un acuerdo entre las partes, y el titular del contrato te cede o traspasa el derecho al servicio de GLP , si se podrá realizar el cambio de titularidad del contrato por compraventa o donación de la vivienda.

      Saludos

    • Yadira Sanchez Cruz

      Por favor como solicitó un permiso para jn poder notarial para efectuar en a venta de mi vivienda en estos tiempos no so se están realizando los tramites oficiales

    • cubatramite

      Hola Yadira,

      En estos momentos no se están realizando trámites notariales o registrales.

      Los trámites han sido suspendidos hasta nuevo aviso, como medida de control sanitario debido al incremento de casos por la Covid 19, en Cuba.

      Saludos

  • Gema Soler

    Hola quisiera saber cuáles son los documentos que se debe de llevar en la primera cita con el notario para realizar una compraventa de una vivienda

  • aliuska

    Hola.. se puede realizar una compraventa de una vivienda y que los compradores no esten oficialmente casados, y que esten de acuerdo en ser copropietarios?

    • cubatramite

      Hola Aliuska,

      Sí. No se requiere que los copropietarios estén legalmente casados o posean algún vínculo familiar.

      Saludos

  • Kenia Barroso Cardero

    Sí una vivienda es vendida a escondidas de uno del núcleo familiar y dejándolo sin cambio de dirección , porque no tiene dónde ponerse ya que es hijo de la copropietaria fallecida hace 5 meses y residente en dicho domicilio desde que su abuela se la donó a nuestra difunta madre hace 25 años .
    Que procedería , buscá un abogado,ya que sería un fraude

    • cubatramite

      Hola Kenia,

      Como te comentamos anteriormente, debes asesorarte con un abogado, considerando que tu hermano tiene derechos.

      Saludos

  • ALYSSA I.

    Hola. Me pudieran decir si un propietario de una vivienda puede vender aun cuando uno de los convivientes se niegue??
    En este caso no esta incluido en al articulo 65 de la ley de la vivienda.
    Aunque la ley deja abierto ese espacio que dice; cualquier otro caso que, a juicio de la autoridad competente, constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano. Quienes se recojen ahi??? Por que tengo mis dudas al respecto…que no ceo q sea el caso
    yo soy la propietaria y convivo con mi madre, hija y hermano, este ultimo no posee ni vinculo laboral desde hace años… puedo vender mi casa aunque el se niegue a salir…???

    • cubatramite

      Hola Alyssa,

      Sí. El propietario de la vivienda puede vender, pero no podrá dejar desprotegido a alguno de los convivientes:

      – Ascendientes y descendientes del propietario.
      – Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia.
      – Madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
      – Ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
      – Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

      Te recomendamos asesorarte con un abogado de la Organización Nacional de Bufetes Colectivos para que te orienten sobre tus opciones.

      Saludos

      Saludos

    • cubatramite

      Hola Gema,

      Debes presentar dos (2) sellos del timbre por valor de $5.00 pesos cubanos, como impuesto que grava los documentos públicos notariales.

      Saludos

  • Isabel

    Hola me gustaria me orientaran en este tema; si yo soy la titular de una vivienda en arrendamiento, la cual ya está en tramites y espera para el cambio de concepto a propietaria, en la cual resido con mi mama, hija y hermano y quiero una vez legalizada la casa vender la misma…mi hermano que se opone al echo tiene algún derecho para hacerlo???
    hasta donde he estudiado no se acoje a ninguno de los convivientes protegidos en la articulo 65 de la ley de la vivienda…pero tengo esa duda???
    Y en caso que no lo quiera conviviendo más con nosotras por ser una persona tóxica por así decirlo; cómo debo proceder???
    Que establece la ley en estos casos???

    • cubatramite

      Hola Isabel,

      El propietario de la vivienda puede vender, pero no podrá dejar desprotegido a alguno de los convivientes:

      – Ascendientes y descendientes del propietario.
      – Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia.
      – Madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
      – Ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
      – Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

      Te recomendamos asesorarte con un abogado de la Organización Nacional de Bufetes Colectivos para que te orienten sobre tus opciones.

      Saludos

  • Lirys

    Hola, como compradora de una vivienda, si el vendedor tiene representación de una tercera persona con poder notarial para el acto, debo verificar algo en específico respecto al poder notarial o confío plenamente ante el notario? Existe la posibilidad de algún fraude en estos casos?

    • cubatramite

      Hola Lirys,

      En cualquier acto jurídico o notarial se admite la representación voluntaria mediante un poder especial, si una o ambas partes no pueden concurrir al acto, como es el caso de la compraventa de una vivienda.

      Por tanto, debes confiar en el poder notarial, a no ser que consideres que existe alguna ilegalidad evidente.

      Saludos

    • cubatramite

      Hola Martha,

      Aún no se ha publicado oficialmente información sobre la reapertura de los servicios. Pero usted puede comunicarse con la Unidad Notarial de se elección para realizarles la consulta.

      Saludos

  • Dr. Miguel Moran

    Hola, quisiera saber cuánto debo pagar en la notaría por el trámite de compraventa de mi casa, y a cuento asciende el impuesto q debo pagar teniendo en cuenta q se realizó un cheque gerencial x un valor de 40 000 cup….Muchas Gracias de antemano

    • cubatramite

      Hola Dr. Miguel Morán

      En Notaría usted pagará $400 pesos cubanos porque el valor de la transferencia de la vivienda se encuentra en el rango de $10,001 a $50,000 pesos cubanos. Ver Costos.

      En el acto de compraventa de una vivienda, tanto el comprador como el vendedor deben pagar el 4% del valor acordado para la compra, según lo acreditado en el cheque gerencial.

      El vendedor debe realizar el pago de los Impuestos sobre los Ingresos Personales y el comprador el pago de Impuestos sobre la Transmisión de Bienes y Herencia.

      Saludos

  • Angel herrera soria

    Estoy a punto de perder mi vivienda, xq despues de realizada la compra y cumpliendo con todo lo estipulado, aparece una demandante alegando q la casa estaba en litigio, ahora me pregunto xq en la notaria, o el notario no aviso de esto necesito alguien q me ayude

  • Angel herrera soria

    No puede ser posible q después de practicamente 2 años y despues de tanto dinero y sacrificio derrochado el estado me deje sin amparo despues de haber realizado mi compra de buena fe necesito q alguien me oriente q puedo hacer

    • cubatramite

      Hola Ángel,

      Te recomendamos, contactar urgentemente con un abogado de la Organización Nacional de Bufetes Colectivos para que te asesore y represente.

      Las consultas son gratuitas.

      Saludos

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